Ato Nulo x Ato Anulável em Assembleias condominiais: quando o vício caduca em dois anos e quando a nulidade não se convalida

Nem toda irregularidade ocorrida em uma assembleia condominial produz a mesma consequência jurídica.

A pergunta decisiva não é apenas:

“Houve algum vício na assembleia?”

É necessário perguntar:

“Esse vício torna a deliberação nula ou apenas anulável?”

A diferença é fundamental porque interfere diretamente no prazo para contestar judicialmente a decisão.

ATO ANULÁVEL

O ato anulável normalmente envolve irregularidades procedimentais, falhas relacionadas a interesses particulares ou descumprimento de exigências estabelecidas apenas pela convenção condominial.

Podem ser exemplos, conforme as circunstâncias do caso: convocação realizada sem observar a antecedência prevista na convenção; utilização de meio de convocação diferente daquele estabelecido internamente; descumprimento de quórum criado apenas pela convenção, sem correspondente exigência legal; outras falhas formais que não atinjam norma legal cogente.

Nessas situações, a deliberação produz efeitos enquanto não for anulada. Quando não existir prazo específico, aplica-se o prazo decadencial de dois anos, contado da conclusão do ato, conforme o artigo 179 do Código Civil.

O STJ já reconheceu que a violação de regramento interno do condomínio não se confunde com nulidade absoluta e não pode ser questionada indefinidamente.

ATO NULO

A nulidade ocorre em situações mais graves, especialmente quando a assembleia viola uma exigência imposta diretamente pela lei, deixa de observar solenidade considerada essencial ou aprova matéria com objeto ilícito.

Podem ser exemplos: alteração da convenção sem o quórum legal de dois terços;

mudança da destinação do edifício ou da unidade sem o quórum legal exigido;

deliberação destinada a fraudar uma norma imperativa; aprovação de medida cujo objeto seja juridicamente ilícito.

O Código Civil determina que o negócio jurídico nulo não pode ser confirmado e não se convalida pelo simples decurso do tempo.

Em decisão recente, a Quarta Turma do STJ reconheceu expressamente que a alteração da convenção condominial sem o quórum legal de dois terços configura nulidade, e não mera anulabilidade.

No AgInt no REsp nº 2.060.001/DF, o Tribunal considerou o quórum do artigo 1.351 uma solenidade legal essencial à validade da alteração convencional. Por isso, afastou a aplicação do prazo decadencial de dois anos.

A distinção essencial

Em termos objetivos:

Ato anulável

Produz efeitos até que seja anulado, pode admitir confirmação e, nas hipóteses do artigo 179, deve ser impugnado no prazo de dois anos.

Ato nulo

Viola regra legal essencial, não pode ser convalidado pelo tempo e não se submete ao prazo decadencial bienal aplicável aos atos anuláveis.

Por isso, antes de discutir o prazo, é indispensável identificar a origem da regra descumprida:

Era uma exigência criada apenas pela convenção ou um requisito obrigatório estabelecido pela lei?

Essa classificação pode definir se o prazo para questionamento já terminou ou se a nulidade ainda pode ser reconhecida.

Segurança jurídica em assembleias não depende apenas da existência de uma ata. Depende da correta convocação, do quórum aplicável, da natureza da matéria e da rastreabilidade de todo o processo decisório.

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